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Ejecución hipotecaria de vivienda arrendada

En una ejecución hipotecaria de vivienda arrendada, el arrendatario tendrá derecho a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años.

Ejecución hipotecaria de vivienda arrendadaCuando  un Banco o entidad financiera se adjudica una vivienda o local  arrendado como consecuencia de una ejecución hipotecaria ¿ TIENE DERECHO EL ARRENDATARIO DE CONTINUAR CON EL CONTRATO DE ALQUILER, O QUEDA RESUELTO?

Aunque los contratos de arrendamiento pueden ser inscritos en el Registro de la Propiedad (según la Disposición Adicional Segunda de la LAU y el RDL 297/1996), no es obligatoria su inscripción, por lo que puede ocurrir que el adjudicatario de la subasta, ya sea el Banco o tercera persona, se encuentre que el inmueble adquirido en la subasta hipotecaria está ocupado por terceras personas que dicen ser arrendatarios.

En estos casos, vamos a analizar dos de las situaciones mas comunes que con frecuencia se plantean, dependiendo si el contrato de arrendamiento se encuentra inscrito o no en el Registro de la Propiedad:

A) Si el contrato de arrendamiento se encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la ejecución hipotecaria:

En estos casos y siempre que la inscripción del contrato haya sido anterior a los derechos que han determinado la resolución del derecho del arrendador, el contrato seguirá en vigor y continuará el arrendatario ocupando el inmueble por la duración pactada en el contrato ( se presumiría la buena fe y justo título).

B) Si el contrato no está inscrito en el Registro de la Propiedad:

1.- Si durante los primeros cinco años de duración del contrato de arrendamiento, el derecho del arrendador quedara resuelto por la ejecución hipotecaria (se adjudica la vivienda el Banco o tercero), el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en  el art. 9.1 de la LAU.

2.- En contratos de duración pactada superior a cinco años, si, transcurridos los cinco primeros años del mismo, el derecho del arrendador quedara resuelto por ejecución hipotecaria, quedará extinguido el arrendamiento.

Es muy IMPORTANTE que en los procedimientos de ejecución hipotecaria de la vivienda arrendada, el arrendatario o los ocupantes del inmueble, tan pronto tengan noticia del procedimiento hipotecario o de que la vivienda ha salido o va salir a subasta, presenten en el Juzgado que conozca del procedimiento hipotecario, los títulos o documentos que justifiquen su situación arrendaticia, a los efectos de que el Tribunal conozca de la existencia del arrendamiento.

Si el nuevo adquirente de la vivienda o local (Banco o tercero) sospecha que el contrato de arrendamiento ha sido confeccionado en fraude (considera que es falso), podrá pedir al Juzgado el lanzamiento de quienes considere ocupantes de mero hecho o sin título suficiente.

La petición de lanzamiento a que se refiere el párrafo anterior se notificará a los ocupantes indicados por el adquirente, con citación a una vista que señalará el Secretario judicial dentro del plazo de diez días, en la que podrán alegar y probar lo que consideren oportuno respecto de su situación. El Tribunal, por medio de auto, sin ulterior recurso, resolverá sobre el lanzamiento, que decretará en todo caso si el ocupante u ocupantes citados no comparecieren sin justa causa (art. 704.2  en relación con el art. 675.2 y 3 de la Ley de Enjuciamiento Civil).

En RESUMEN, en una ejecución hipotecaria de vivienda arrendada, el ocupante tendrá que presentar el Título (contrato de alquiler), y si el Juez lo considera suficiente, quedará sin efecto la resolución del contrato de arrendamiento. Normalmente el Juzgado va a analizar la documentación de la que dispone el arrendatario, si éste es de buena fe, las condiciones de duración del contrato, si la renta es adecuada al mercado y características de la vivienda, cómo se ha venido haciendo el pago de la renta, etc., y todo ello, a los efectos de concluir que no hay por parte del arrendatario intención de fraude alguno.

Si el nuevo arrendador, (adquirente de la vivienda o local)  no pasara a cobrar la renta, el arrendatario hará bien en proceder a la consignación de la misma, para evitar que lo desahucien por falta de pago.

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